A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que morar por muitos anos em um imóvel da família não basta, por si só, para adquirir...

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que morar por muitos anos em um imóvel da família não basta, por si só, para adquirir a propriedade por usucapião extraordinária. Por unanimidade, o colegiado rejeitou o pedido de um casal, formado pela filha e pelo genro da falecida, que ocupava havia décadas um imóvel integrante da herança. Segundo o relator, ministro Raul Araújo, é preciso demonstrar de forma clara que a pessoa exercia a posse como verdadeira dona do imóvel (animus domini), e não apenas porque os familiares estavam de acordo com sua permanência no local. No caso julgado, a 4ª Turma considerou também que o imóvel integrava acervo hereditário ainda não partilhado e que outros herdeiros se opuseram à pretensão de usucapião. Para o colegiado, essas circunstâncias reforçaram a conclusão de que não havia sido demonstrada uma posse exercida como proprietário. O casal ajuizou a ação afirmando que ocupava o imóvel de forma exclusiva, contínua, mansa e pacífica havia 29 anos, utilizando-o como residência e realizando obras. Em primeira instância, o pedido foi acolhido, com o reconhecimento da propriedade por usucapião. Ao julgar a apelação, porém, o Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL) reformou a sentença. A Corte estadual entendeu que a ocupação decorria de mera liberalidade dos proprietários e não demonstrava animus domini. Considerou, ainda, que o imóvel estava relacionado para partilha em inventário ainda em andamento. No recurso ao STJ, o casal reiterou a defesa de que estavam presentes os requisitos para o reconhecimento da usucapião extraordinária. Ao analisar a questão, Raul Araújo declarou que a posse necessária para adquirir a propriedade não se confunde com a simples permanência no imóvel. No ambiente familiar, situações de moradia ou utilização de um bem podem decorrer naturalmente de "manifestações de afeto, solidariedade, auxílio e liberalidade entre parentes ou mesmo expressão de conveniência doméstica", sem representar a intenção de exercer a propriedade contra os demais titulares, ressalvou o ministro. Por isso, segundo o relator, a longa ocupação do imóvel não foi suficiente, no caso concreto, para demonstrar que o casal havia passado a exercer sobre o bem uma posse típica de proprietário. Para a turma, o contexto familiar e sucessório em que se desenvolveu a ocupação não se ajusta ao animus domini exigido pelo artigo 1.238 do Código Civil. Raul Araújo também observou que o STJ já admitiu, em situações específicas, a possibilidade de um herdeiro adquirir por usucapião um bem integrante da herança. Para isso, porém, devem estar comprovados todos os requisitos legais, inclusive a posse exclusiva, exercida como dono pelo período exigido em lei e sem oposição dos demais proprietários. O relator destacou, contudo, que esses casos são excepcionais. Segundo ele, quando a ocupação decorre das relações normais entre familiares, a permissão ou tolerância dos parentes torna a posse incompatível com aquela exigida pela usucapião. Outro fundamento destacado pelo relator foi a necessidade de preservar as regras da sucessão. Embora a usucapião seja uma forma originária de aquisição da propriedade, Raul Araújo afirmou que ela não pode ser usada como caminho indireto para transferir patrimônio entre ascendentes e descendentes sem os controles previstos em lei. O ministro citou como exemplos dessas proteções o artigo 496 do Código Civil, que estabelece condições para a venda de bens de ascendente a descendente, e o artigo 544, segundo o qual a doação de ascendente a descendente importa adiantamento do que lhe cabe por herança. Para o relator, admitir normalmente a usucapião nessas circunstâncias significaria "abrir via alternativa para a transferência patrimonial desordenada entre ascendentes e descendentes", sem observância das regras sucessórias e com risco de gerar insegurança jurídica entre parentes (AREsp 2983084). Raul Araújo Divulgação/STJ

Usucapião é uma forma prevista em lei para regularizar a propriedade de um imóvel. Ela permite que uma pessoa que ocupa uma residência há muitos anos, de forma contínua, pacífica e como se fosse dona, possa obter o reconhecimento oficial da propriedade, desde que cumpra todos os requisitos legais. No Brasil, esse reconhecimento pode ocorrer de duas formas: pela via judicial ou pela via extrajudicial, realizada em cartório. Na prática, os requisitos para comprovar o direito são praticamente os mesmos nas duas modalidades. A principal diferença está no caminho percorrido até a regularização. A ata notarial, lavrada exclusivamente por um tabelião de notas, é um dos documentos fundamentais para comprovar o tempo e a continuidade da posse de um imóvel Magnific/Jcomp/Creative Commons Na usucapião extrajudicial, toda a documentação é analisada inicialmente pelo tabelião, que lavra a Ata Notarial — documento que registra o histórico da posse e reúne os elementos necessários para demonstrar o direito do interessado. Depois disso, o procedimento segue para o Cartório de Registro de Imóveis, responsável por analisar os requisitos legais e, estando tudo em conformidade, registra a propriedade. “Como não há necessidade de um processo judicial, essa modalidade costuma ser rápida e menos burocrática”, afirma Josiane Cristina Martins, advogada e coordenadora de habitação social e Regularização Fundiária Urbana (REURB) da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP. Leia mais Já na usucapião judicial, todo o procedimento acontece perante o Poder Judiciário. O juiz analisa as provas, ouve os interessados quando necessário e, ao final, decide se a propriedade pode ou não ser reconhecida em nome do possuidor. “Por causa da sobrecarga do Judiciário e da fase de produção de provas, um processo de usucapião judicial costuma levar entre três e oito anos, podendo demorar até mais. Enquanto no cartório, por não depender de julgamento de conflitos e focar na análise documental, a estimativa costuma ser menor, levando entre seis meses e um ano e meio”, diz Ricardo Savignani Alvares Leite, professor de Direito do Ibmec-SP. Para determinar se um imóvel reúne os requisitos legais para a usucapião, a consulta a um advogado especializado em direito imobiliário ou a um defensor público é indispensável Magnific/Creative Commons Quando é possível fazer usucapião extrajudicial? O usucapião extrajudicial é possível de ser feito ouando o morador tem como comprovar a posse e o antigo dono não se opõe ao pedido. Também é possível optar por essa via quando o interessado: Possui o imóvel pelo tempo exigido em lei para a modalidade de usucapião aplicável ao caso; Exerce essa posse de forma pacífica, contínua e sem interrupções; Ocupa um imóvel que não pertence ao Poder Público, pois bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião; Consegue apresentar toda a documentação necessária ao cartório. Por outro lado, a via extrajudicial não é adequada quando surge uma controvérsia sobre a posse. “Se houver qualquer tipo de contestação ou conflito sobre a posse do bem, ou ainda se o imóvel for público, a usucapião extrajudicial é inviável, já que a legislação brasileira proíbe expressamente a usucapião de patrimônio público”, explica Ricardo. O instituto da usucapião teve sua primeira regulamentação abrangente no Direito Civil brasileiro com a promulgação do Código Civil de 1916. Contudo, suas raízes no país vêm do período colonial Magnific/8photo/Creative Commons A pessoa precisa estar há quanto tempo no imóvel para pedir usucapião extrajudicial? A advogada Josiane ressalta que o tempo necessário depende da modalidade de usucapião aplicável ao caso, podendo variar de 5 a 15 anos, pois existem diferentes espécies de usucapião previstas em lei. “É importante lembrar que o simples decurso do tempo morando no imóvel não é suficiente para conseguir usucapião, pois é necessário que a posse seja exercida de forma contínua, pacífica e com intenção de dono", esclarece. Isso ocorre porque é preciso preencher outros requisitos, como estar morando no local, sem oposição ou contestação do antigo proprietário; e cuidar do bem e agir como se fosse o verdadeiro proprietário, o que no Direito é denominado animus domini. A Lei de Registros Públicos estabelece os documentos necessários para a realização e o deferimento do processo de usucapião extrajudicial diretamente em cartório Magnific/rawpixel.com/Creative Commons Contrato de gaveta pode ser usado para fazer usucapião extrajudicial? O "contrato de gaveta" é um acordo informal feito diretamente entre quem vende e quem compra, sem ser registrado oficialmente na matrícula do imóvel. Ele ganha esse nome popular porque, na prática, fica apenas "guardado na gaveta" das partes, gerando um compromisso entre elas, mas sem validade oficial perante terceiros. A prática ainda é muito comum no Brasil, principalmente para economizar com impostos e taxas cartorárias ou para assumir financiamentos bancários de terceiros sem pagar novas tarifas de transferência. Leia mais “O grande risco para quem compra é que o imóvel continua legalmente em nome do antigo dono, o que significa que o bem pode ser penhorado por dívidas desse vendedor ou entrar em um inventário em caso de falecimento dele”, alerta Ricardo. Ele ainda explica que, mesmo com esses riscos, o "contrato de gaveta" pode ser usado para pedir a usucapião extrajudicial (no cartório), pois funciona como prova de que o possuidor tem a posse do bem há anos. Por constituir uma forma de aquisição originária de propriedade, o processo de usucapião isenta o novo titular do pagamento de impostos como o ITBI e o ITCMD, gerando economia expressiva no custo total da regularização Magnific/Creative Commons Quais documentos são necessários para fazer usucapião extrajudicial? Para comprovar a posse, o morador deve apresentar uma combinação de documentos que demonstrem que ele sempre esteve no controle da residência ao longo do tempo exigido por lei. Segundo Josiane, quanto maior for o conjunto de provas apresentado, maiores serão as chances de demonstrar que a ocupação ocorreu de forma contínua, pacífica e com intenção de dono. Entre os documentos necessários estão: Carnês e comprovantes de pagamento do IPTU; Contas de água, energia elétrica, internet e outros serviços vinculados ao imóvel; Correspondências recebidas no endereço; Recibos de compra, venda ou quitação; Comprovantes de pagamento de melhorias ou reformas; Fotografias que demonstrem a ocupação ao longo do tempo; Contratos particulares relacionados ao imóvel; Declarações e, quando necessário, depoimentos de testemunhas que possam confirmar o período e a forma da posse; Matrícula ou certidão do imóvel, quando houver; Planta e memorial descritivo do imóvel, elaborados por profissional habilitado. “Cada situação possui suas particularidades. Por isso, é fundamental que toda a documentação seja analisada por um advogado especializado, que poderá orientar sobre as provas mais adequadas para cada caso e conduzir o procedimento de forma segura”, recomenda a especialista. O silêncio do vizinho notificado pelo cartório agora equivale à concordância tácita, evitando o litígio judicial e destravando a regularização da posse de forma muito mais ágil e descomplicada para o proprietário atualmente Magnific/Creative Commons O que acontece se o antigo dono (ou os herdeiros dele) aparecer e discordar do usucapião extrajudicial? Ricardo esclarece que, se o antigo proprietário ou um herdeiro apresentar uma oposição formal no cartório, o processo de usucapião na via extrajudicial trava e o caso obrigatoriamente precisa ser resolvido na Justiça. “Como o registrador de imóveis não tem função jurisdicional para decidir quem tem razão em uma disputa envolvendo posse de um bem, o caso precisará ser levado à Justiça para que um juiz analise as alegações de ambas as partes e decida qual posição deve prevalecer”, ele informa.

Based in Brazil. Professional Services sector. Disclosed 18 Sep 2026. Incident profile, threat group background and sector analysis.

Enil Patrícia dos Reis afirma que vai recorrer da decisão; tribunal considerou que não foram comprovados os requisitos para reconhecer a posse do imóvel.

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